天博TB入穗20载广州“万科浓度”愈深这是一个规整漂亮的花园小区，接纳了5391户业主，有人刚住了小半年，处处透着新鲜；有人住了7个年头，稳稳避开了“七年之痒”；还有人开盘就住了进来，一草一木皆是老友。

　　这是万科入穗首站——万科·四季花城。2002年11月29日，万科在金沙洲竞得657亩地，拉开进军广州的序幕，打磨建设四季花城并一炮而红，站稳脚跟。

　　走过20年，万科·四季花城历久弥新，人来人往。由此出发的万科，也褪去青涩模样，不断提升广州的“万科浓度”。

　　进入广州以来，万科投资近1700亿元，开发住宅项目逾60个，销售额超2000亿元，服务家庭超18万户，深度融入广州。从水乡商埠变身港湾大城的黄埔新城，保留最地道西关文化留住乡愁的永庆坊，承载广州“金融梦”的寺右万科中心……从综合住区的开发、城市更新微改造到多元赛道布局，万科与广州的故事，徐徐展开。

　　进入广州的20年之于万科，不只是销售额的攀升、市占率的上扬，更是万科基于对城市发展的理解和对用户需求的洞察，不断迭代进化，为时代未来铺垫可进化的城市底盘。

　　2002年左右，万科推出“情景花园洋房”，采用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台，有天、有地、有人，区别了高楼大厦的隔阂，促进了邻里交流，即“露台社交”。

　　情景花园洋房在广州万科四季花城落地即风靡市场，开盘实现“开门红”，交付前“零库存”。“城市+资源+产品+圈层+社区”产品设计模式，让万科洋房晋升城市品质人居典范。从此，情景花园洋房成为万科当之无愧的王牌产品，所到之处无往不胜。

　　万科在峯境进行尝试——绿化纵向延伸，学习新加坡等城市建筑理念，下沉广场、地面、公共平台、屋顶、外立面、屋顶花园等均有绿植覆盖，绿化率超70%。峯境成为广州首个全社区绿色三星住宅小区。

　　2016年，广州万科首次问鼎广州市场销冠。顶峰出发，针对新世代的居住痛点，广州万科掀起一场“家的场景”。

　　广州万科提出，无论是一碗汤的距离，还是上楼前车里的一根烟，年轻人需要属于自己的空间和时间。 “家的场景”在里享家项目落地，入户家园家政化、客厅多功能化、餐厨社交化、主卧小家化……十大产品升级解决年轻一代生活痛点。

　　不断成长，才会有护城河。正如万科联席总裁、开发业务负责人张海所说，刻意训练，才能产生指数效应。正是持续的革新与进化，广州万科在综合住区开发方面越发成熟。

　　2020年，广州万科首个城市更新项目城市之光开盘，多次蝉联广州项目销售金额排行榜TOP 3。热销背后，是日复一日的产品打磨。

　　园林景观的建构就颇见匠人精神。城市之光遵循“山水在城中 城在山水中”的生态格局，梳理现有绿地，重塑老旧空间，将边角空间变成有温度、有活力、绿色生态的公园绿地，做到出门见公园、转角见绿地。在表现形式上，城市之光的市政景观呈现双环结构，一个是以新月公园和滨河景观带打造出的一个以水为主题的内环，另一个是以道路为骨架和绿色植物形成的外环，将公园环境和社区生活有机地融在一起。

　　黄埔新城是广州万科迄今为止最大的旧改项目，总建面约570万㎡，因此拥有更大的施展空间。在这座大城里，商业体量高达100万㎡，包括约35万㎡商业中心、约12.9万㎡轻文旅微度假综合商业体等；规划6所幼儿园、1所九年制学校，实现15年陪伴式教育；水域面积约7.6万㎡，3条水系贯彻社区，保留龙舟道等文脉及水岸生活记忆。

　　行业进入新发展阶段，“大拆大建式”的城市更新已不合时宜。如何让城市留下记忆，让人们记住乡愁？与城市共同生长的万科，写下标准答案——以微改造重塑城市空间，激活老城活力。

　　广州西关有最完整、历史最悠久的骑楼街，有著名粤剧和手工艺的传承地，有浓浓西关风情的老街深巷，保留下来的最地道西关文化就在永庆坊。2016年，广州万科获得永庆坊一期微改造项目，对在地建筑修缮、整饰、活化，以“绣花功夫”修旧如旧、建新如故，规划慢调水岸、先锋主场、创意部落等功能区，导入文化体验、文艺展演空间、特色餐饮等业态，传统与开放兼收并蓄。

　　宗祠、良座、书院、碉楼、家塾、古民居，文冲村最有特色的建筑都被保留了下来，重新命名为“幸福里”，引进广绣非遗传承基地、醒狮文化非遗传承基地，成为集广绣、醒狮、曲艺、龙舟、武术等于一体的历史文化街区。

　　融德里，是广州万科又一微改造成功范例。融德里前身是沙步村旧改，包含14栋不可移动文物。万科通过对沙步村原有的岭南传统空间及活动场景的提取，重现了岭南特有的龙舟、粤剧、嫁娶等活动场景。

　　城市更新微改造模式走通，不仅促进历史建筑、历史风貌区的活化利用，实现文脉传承，亦重振老城区活力与新城区结构优化，促进产业优化，形成良好口碑和社会效应，实现政府、村民、企业的合作共赢。

　　告别高速增长，城镇化进入平稳发展状态，房地产行业进入高质量发展阶段。那么，城市会发生什么变化？人们将居住在哪里？万科的回答是“浓缩的城市”，即在一个项目实现宜居、宜业、宜商，这就要求不仅要具备地产开发能力，更要构建综合服务的能力。

　　万科这些年进行的种种探索和实践，正是“推动变化，并成为变化”，已拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，在物业、商业、产城、长租、养老等领域建立护城河。

　　物业服务。截至今年8月，广州万科物业住宅物业服务项目174个，万物梁行商企物业服务项目137个，万物云智慧城市服务项目20个，致力于为开发商及业主提供不动产全生命周期服务。

　　万物云在广州白云三元里街道落地“全域智能运营”模式，通过打造智慧城市运营指挥中心，协同白云区“城市大脑”数据平台履行网格化协管、数据收集研判、应急指挥调度、综合性派单、各类事件督办等功能，提升基层治理专业化、智慧化水平。

　　商业运营。截至今年5月，万科在广州核心区管理商业项目10个，总面积逾60万㎡；在营项目6个，面积逾32万㎡。

　　产城融合。以广州南站万科中心为首站，万科先后落地万科创想公社、基盛万科大厦、寰城中心广场、三元里中心等项目。2021年，万科产城标杆之作寺右万科中心投入使用，以广州期货交易所为首的现代金融行业龙头为支点，引入期货、证券、银行等现代金融上下游单位，打造华南总部经济商务生态圈。

　　长租业务。广州泊寓成立于2014年，截至今年6月，在营项目28个，在营房源近万套，覆盖天河、番禺、越秀、海珠、荔湾等核心商圈，租户超1.5万人，客户满意度超95%。

　　养老业务。截至2022年年底，万科在广州运营3个养老项目，管理床位480张，服务长者超2000人，广州市榕悦·越秀公园和榕悦·滨江中荣获“2021羊城金牌养老机构”称号。

　　“每十年左右就会有一种声音说纽约不行了，经过这么多年天博TB，纽约依然是全世界最发达的城市，所以我觉得城市永远不会落幕。”正如万科董事会主席郁亮所言，如果能够跟着客户需求发展，跟着城市发展，企业将一直保持向上的活力。